Perumahan Real Estat: Minus Dan Plus

Ketua Federal Reserve (Fed) Jerome Powell telah memperjelas bahwa suku bunga akan naik lebih lanjut, membuat masa depan pasar perumahan bermasalah. Tingkat hipotek yang lebih tinggi tidak dapat membantu tetapi membuat kepemilikan menjadi kurang terjangkau dan menekan pembelian dan pembangunan bahkan lebih dari yang sudah mereka miliki. Namun, seiring berjalannya tahun, tren tandingan kemungkinan akan berkembang karena calon pembeli menghargai bagaimana real estat menawarkan mereka setidaknya lindung nilai parsial terhadap dampak inflasi dan mendorong mereka untuk membeli meskipun tingkat pembiayaan tinggi.

Sejauh ini, gambarannya semuanya berada di sisi negatif buku besar. Upaya anti-inflasi The Fed telah mendorong tingkat hipotek naik dari sekitar 3% di awal tahun 2022 menjadi lebih dari 7% saat ini. Dengan demikian, keterjangkauan telah menurun hampir 30% selama dua belas bulan hingga Desember, periode terbaru yang datanya tersedia. Pembelian rumah telah mengikuti, turun hampir 20% antara Januari 2022 dan Januari lalu, seperti halnya pembangunan rumah baru, dengan permulaan tempat tinggal baru turun sekitar 23,7% selama waktu yang sama. Tak heran, harga rumah pun ikut melemah. National Association of Realtors (NAR) mencatat harga rata-rata rumah yang dijual di Amerika Serikat pada Desember lalu turun lebih dari 11% dari level tertinggi Juni lalu.

Karena Ketua Fed Jerome Powell berencana untuk terus menaikkan suku bunga di masa mendatang, tekanan negatif ini akan terus berlanjut. Tidak ada yang tahu seberapa jauh Fed pada akhirnya harus melangkah, tetapi Powell telah menjelaskan bahwa kebijakan Fed saat ini akan tetap berlaku sampai dia dan penasihatnya yakin bahwa kekuatan inflasi telah cukup mereda. Itu berarti beberapa kenaikan tarif lagi. Yang pasti, kenaikan suku bunga di masa depan ini tidak akan terlalu mengejutkan dibandingkan tahun lalu dan mungkin tidak terlalu ekstrem, sehingga tekanan ke bawah pada perumahan di masa depan akan berkembang dengan intensitas yang lebih rendah, tetapi masih akan sangat membebani. Dan karena inflasi tidak mungkin hilang dalam semalam dan Fed dalam hal apa pun akan menahan sikap kontra-inflasinya untuk sementara waktu lebih lama, tekanan negatif dari kenaikan suku bunga pada perumahan kemungkinan besar akan terjadi paling cepat hingga paruh kedua tahun ini. .

Kekhawatiran inflasi yang lebih lama bertahan, bagaimanapun, semakin mereka akan membawa sesuatu yang berlawanan dengan pasar perumahan. Pembeli rumah akan melihat real estat sebagai lindung nilai inflasi dan membeli meskipun tingkat hipotek meningkat. Meskipun harga rata-rata telah turun, satu daya pikat yang jelas adalah bagaimana kepemilikan rumah, meskipun mahal, memperbaiki biaya tempat tinggal, item anggaran utama. Sementara semua harga lainnya naik, pemilik rumah, apakah mereka memiliki properti mereka secara gratis dan bersih atau telah membiayainya dengan hipotek tetap, tidak akan menikmati kenaikan biaya tempat tinggal mereka. Itu bukan pertimbangan kecil dalam lingkungan inflasi. Tapi masih ada lagi. Sejarah menunjukkan bahwa nilai real estat perumahan cenderung mengungguli investasi lain selama masa inflasi dan meningkat menjelang inflasi. Itu memang benar selama inflasi besar terakhir di tahun 1970-an dan 1980-an. Meskipun inflasi dari tahun 1970 hingga 1990 rata-rata mengerikan 6,2% per tahun dan kadang-kadang naik di atas tingkat tahunan 10%, nilai perumahan naik rata-rata 8,7% per tahun selama periode 20 tahun.

Pembeli kemudian akan semakin berusaha untuk memanfaatkan lindung nilai real estat bahkan ketika pembelian menjadi kurang terjangkau. Sejarah menunjukkan bahwa alih-alih menyerah untuk mengamankan lindung nilai inflasi, mereka hanya akan berdagang di sepanjang distribusi harga, membeli rumah yang lebih kecil dan kurang mewah daripada yang mungkin mereka miliki atau rumah di lokasi yang kurang diinginkan. Dengan cara ini, mereka mengamankan lindung nilai terhadap inflasi yang diberikan kepemilikan pada titik harga yang dapat didukung oleh pendapatan mereka — dan melakukannya meskipun biaya pembiayaan lebih tinggi. Data Departemen Perdagangan menunjukkan bahwa penurunan perdagangan tersebut sudah dimulai. Persentase pembelian baru yang lebih kecil terjadi di ujung atas distribusi harga daripada tahun 2020.

Diragukan bahwa countertrend ini dapat mengatasi tekanan ke bawah yang akan terus terjadi pada kenaikan suku bunga pada pembelian dan pembangunan. Tetapi semakin lama inflasi bertahan, semakin kuat tren berlawanan ini dan semakin cenderung mengurangi pengaruh negatif pada real estat perumahan.